Port Adriano (Mallorca)

Что на самом деле купили EUR 90 миллионов

Порт открылся в 1974 году как Puerto d'El Toro: рабочая местная марина на 404 места для лодок от 6 до 18 метров с небольшой торговой линией позади. Перестройка началась в 2008 году и открылась в 2012-м, когда Ocibar вложила около EUR 90 миллионов в новый внешний бассейн, переименовала всю площадку в Port Adriano и передала постройки Филиппу Старку, работавшему с французским архитектором Руди Ричотти. Старка не просили проектировать воду. Его просили спроектировать землю: двухъярусную деревянную аркаду с озеленёнными кровлями и настилом из кумару, обёрнутую вокруг новой суперъяхтенной набережной.

Эти деньги купили три вещи, которыми держатель места действительно пользуется. Первое: около 25 000 квадратных метров нового бассейна, углублённых под большую осадку, и именно поэтому здесь вообще может стоять яхта 60 или 70 метров, и именно поэтому марина существует как суперъяхтенный адрес, а не как местная гавань. Второе: подземная парковка и служебные проезды, которые убирают машины с причала, по заявленному принципу Старка, что к яхте подходят с воды, а не с парковки. Третье: около 4 000 квадратных метров торговых площадей примерно в сорока помещениях, и именно это превратило стоянку лодок в место, где экипаж и владельцы проводят вечер. У архитектуры поровну поклонников и противников. Не оспаривается другое: больше ничто на юго-западе Майорки не принимает яхты такого размера.

Концессия и две даты, которые имеют значение

Под одной мариной лежат две концессии, и заканчиваются они в разные сроки. Первоначальный порт Эль-Торо, внутренний бассейн, стоит на праве, истекающем в 2037 году. Расширение стоит на отдельном: в 1992 году правительство Балеарских островов под руководством Габриэля Канельяса передало Ocibar, компании семьи Сафортеса, права примерно на 39 600 квадратных метров акватории в Эль-Торо. За своё владение Ocibar платит дважды. Mallorcadiario сообщает о годовом концессионном каноне в пользу Govern в размере EUR 1 138 060, что примерно на EUR 300 000 меньше, чем у Club de Vela del Puerto de Andratx, и примерно на EUR 1 640 000 меньше, чем у Puerto Portals, заплатившего EUR 2 776 864 в 2022 году примерно за 160 мест больше; и отдельно около EUR 186 594 в год государству, а именно Demarcación de Costas, за занятие морской акватории под государственной юрисдикцией. Mallorcadiario сообщает также, что капитальные вложения Ocibar зачитываются в счёт годового платежа, который компания вносит до 2042 года, когда концессию либо снова выставят на торги, либо продлят по рыночной ставке. Обе цифры несёт одно-единственное издание, и ни Ocibar, ни Ports IB не публикуют их напрямую, так что читать их следует как сообщённые, а не как проверенные.

Для покупателя весь риск умещается в один абзац. Места продавались с 2012 года на двадцатипятилетний срок, поэтому брокеры указывают истечение в мае 2037 года по большей части предложения. Другие показывают май 2042-го, а одно 50-метровое место рекламируется до 2037 года с возможностью продления до 2042-го. Прочитайте оставшийся срок прежде, чем прочитаете запрашиваемую цену, потому что между этими двумя датами пять лет и очень много денег, а собственные объявления марины не согласуются между собой в том, какое место несёт какую дату. Одно под всем этим сдвинулось. Ley 3/2026 от 27 мая 2026 года, принятый парламентом Балеарских островов 12 мая и действующий с 31 мая, поднял предельный срок балеарской портовой концессии с тридцати пяти лет до пятидесяти, а освещение голосования сообщает, что действующие концессионеры могут ходатайствовать о продлении до нового потолка в обмен на значительные новые вложения, а не получают его автоматически. Нигде не опубликовано, подавала ли Ocibar такое ходатайство. Нигде в публичных документах не сказано и того, что происходит с отдельным держателем места, когда лежащую в основе концессию снова выставляют на торги. Ни Ocibar, ни Ports IB не публикуют условия продления, и ни один прочитанный Yotters брокер не заявил, что знает их. Запросите у капитании порта письменно срок истечения, записанный за вашим конкретным номером места, и концессионный титул, под которым оно находится, запросите то же самое у Ports IB, и сделайте это прежде, чем согласуете цену.

Семь метров воды и самый большой лифт на острове за пределами Пальмы, проданные на праве, которое истекает в 2037 или в 2042 году в зависимости от места, по цене, которую никто не станет печатать.

Места, и как мало среди них крупных

Счёт зависит от того, кто считает. Собственная страница стоянок марины называет 487 мест от 6 до 80 метров. The Islander насчитал 488 в 2017 году и отметил, что около 250 из них, больше половины, лежат в диапазоне от 6 до 8 метров. Французская Википедия говорит о 500, брокеры указывают 482 и 489, а в гавани до 2012 года было 404. Значение имеет число крупных мест, и оно невелико. Ocibar и несколько отраслевых каталогов называют 82 места свыше 20 метров; собственные материалы марины называют 87. Отраслевой справочник разбивает суперъяхтенный фонд на 30 мест от 24 до 30 метров, 30 от 31 до 50 метров и четыре от 51 метра и выше. Эти три строки в сумме дают 64, а не 82 и не 87, и разница почти наверняка приходится на диапазон, который справочник не считает: цифры 82 и 87 начинаются с 20 метров, а разбивка начинается с 24, что оставляет от восемнадцати до двадцати трёх мест между 20 и 24 метрами. Эту сверку никто не публикует, поэтому разбивку следует читать как нижнюю границу. Именно четыре места свыше 51 метра и есть та цифра, вокруг которой планируют сезон.

Максимальная длина заявлена в 80 метров круглый год, с позициями до 100 метров летом на страницах самой марины, а The Islander сообщал о летней вместимости до 110 метров. Один отраслевой профиль указывает 120 метров при ширине 15 метров. Возьмите 80 метров как надёжную круглогодичную цифру, а всё, что выше, считайте индивидуальным случаем, согласованным заранее. Настоящий актив здесь именно осадка: 7 метров по всему полю стоянок и 8 метров на входе против примерно 4 метров в бассейне Puerto Portals. Береговое питание доходит до 380 вольт и 400 ампер, вода подведена к каждому месту, связь по WiFi и кабелю на 100 мегабит, а серые и льяльные воды принимают прямо у места, с оформлением документов MARPOL на площадке.

Подход и то, чему марина открыта на самом деле

Port Adriano лежит на юго-западном углу залива Пальма примерно на 39 градусах 29,4 минуты северной широты и 002 градусах 28,7 минуты восточной долготы, к востоку от Пунта-Энгиша, с островком Эль-Торо перед входом. Три независимых источника сходятся на этой позиции. Собственная страница стоянок марины печатает 39 градусов 26,6 минуты северной широты, что почти на три мили в стороне и не сходится с картой, поэтому планируйте подход по карте, а не по сайту. Рабочий канал VHF 09, вахта круглосуточная. Вход держит 8 метров, внешний мол идёт с севера на юг.

Открытость ветру владельцы задают последним вопросом, а задавать её следует первым. Yacht Digest описывает порт как защищённый от южных ветров и открытый западному, а якорная стоянка сразу снаружи, по песку и водорослям на глубине от 3 до 5 метров, укрывает от юга, но не от запада. Ни Ocibar, ни Ports IB, ни одна лоция, которую смог найти Yotters, не публикуют статистику простоя, отчёт о тягуне или предельную высоту волны для этого входа, поэтому ни одна честная страница не скажет вам, как часто стоянка здесь становится некомфортной. Сказать можно вот что: это открытый угол залива, а не внутренний бассейн и не устье реки; защита здесь целиком рукотворная, и с внешней стороны ей нет и пятнадцати лет; а западный или северо-западный ветер и есть то условие, которое стоит письменно поставить перед службой стоянок до подписания годового контракта.

Сколько это стоит и тот факт, что ничего не публикуется

Port Adriano не публикует тарифа. Ни суточного, ни годового, ни счётчикового тарифа на воду и электричество. Лодкам меньше 15 метров предлагают написать в офис; всё, что больше 15 метров, получает расчёт, построенный вокруг дат и конкретного судна. Процедура бронирования, напротив, опубликована полностью и идёт через платформу SailTi: 100 процентов предоплаты при стоянке до пяти ночей, депозит 50 процентов сверх этого, заезд в 14:00 и выезд в 12:00, бесплатная отмена за четырнадцать дней в высокий сезон и за семь в средний и низкий, скидки по запросу при стоянке свыше девяноста дней. Это очень много опубликованной процедуры, привязанной к неопубликованной цене.

Поэтому всё числовое здесь из вторых рук. Последняя независимая посуточная цифра, которую смог найти Yotters, это сообщение Noonsite от марта 2017 года: EUR 33 за ночь для однокорпусника длиной 13,80 метра, с одной стоянкой за EUR 26,50 после пятидесятипроцентной скидки, и автор называл это удивительно дёшево для такого места. Ей девять лет, и закладывать её в бюджет нельзя. По годовым местам брокеры, прочитанные в 2026 году, называли около EUR 60 500 в год за 20 на 6 метров, EUR 91 000 за 30 на 8 метров и EUR 208 000 за 45 на 12 метров. На стороне продажи стартовые цены 2012 года составляли EUR 1,08 миллиона за место 20 на 6 метров и EUR 9,6 миллиона за 80 на 15, оба на двадцатипятилетний срок, причём к тому моменту было продано 65 процентов, и половина этих покупателей были немцами. Текущие запросы идут от EUR 220 000 за 11 на 3,75 метра и EUR 544 500 за 16 на 5 до EUR 2,75 миллиона без НДС за 45 на 12 и EUR 7,95 миллиона плюс налоги за 75 на 15. Балеарский налог на передачу права (ITP) при продаже места идёт по пятиступенчатой шкале: 8 процентов на первые EUR 400 000, 9 процентов до EUR 600 000, 10 процентов до EUR 1 миллиона, 12 процентов до EUR 2 миллионов и 13 процентов свыше EUR 2 миллионов. Запросы в EUR 2,75 миллиона и EUR 7,95 миллиона, названные выше, оба достают до ступени в 13 процентов.

Верфь, топливо и то, что стоит на причале

Верфь и есть вторая причина быть здесь, а для части владельцев первая. За мариной лежат от десяти до одиннадцати тысяч квадратных метров технической территории с травел-лифтом на 250 тонн, крупнейшей подъёмной мощностью на Майорке за пределами Пальмы, плюс слип, спусковая рампа и сухая марина, работающая с июня по сентябрь. Покраска, необрастающие покрытия, механика, электрика и корпусные работы делаются на месте, и это одна из очень немногих верфей острова, способная поднять широкий катамаран. Порт имеет сертификаты ISO 9001 и ISO 14001.

Топливо берут на станции или подают к борту со скоростью до 12 000 литров в час: эту цифру операционный директор марины назвал The Islander в 2017 году. Цена топлива не публикуется, как не публикуется и счётчиковый тариф на воду и электричество, так что и то и другое относится к расчёту и то и другое стоит подтвердить письменно, прежде чем связывать себя обязательствами. Парковка платная, и правила различаются по сезону: один бесплатный час летом и три зимой, дальше EUR 1,90 в час при максимуме EUR 20 в сутки, с трёхчасовыми ваучерами, которые выдают рестораны и магазины. Одно необычное условие стоит знать тому, для кого место является активом, а не привычкой: держатели мест могут сдавать свою позицию в субаренду через собственную онлайн-платформу порта, пока их нет, и простаивающее место превращается в доход без брокерской комиссии.

На берегу, после темноты, и фиксированные даты

Одиннадцать ресторанов стоят на причале, и марина перечисляет их поимённо: Coast by East с морепродуктами и грилем и с лаунж-баром Sansibar, Harbour Grill у воды, Marisqueria El Faro, Vino del Mar, Restaurante La Terraza, Cantina Can Olivo, Captain's Corner, Bangkok Thai Tapas Bar, Pizzeria La Oca, My True Burger and Vegan и Kuko Crew Bar, где экипажи пьют на самом деле. The Islander зафиксировал в 2017 году филиал супермаркета El Corte Ingles на площадке. Всё это в нескольких шагах и не дальше, и это работает в обе стороны. После наступления темноты марина и есть весь выбор, потому что Эль-Торо над ней жилой, а до Пальмы надо ехать на машине.

Фиксированные даты лучше планировать, чем получать в виде сюрприза. Multihull Cup для быстрых крейсерских многокорпусников свыше 50 футов проходит с 25 по 27 сентября 2026 года, за длинный уик-энд прибрежных гонок и гонок по петле, и это флагманская регата марины. Port Adriano Music Festival занимает июль и август. Благотворительный Spring Festival прошёл 21 марта 2026 года, а Christmas Park занимает площадку с 19 декабря по 7 января. Аэропорт Пальмы примерно в 33 километрах, около получаса по дороге вне летнего пика и ближе к пятидесяти минутам в пик. Заранее заказанный частный трансфер оценивается в EUR 55 на четверых у Shuttle Direct и в EUR 60 днём или EUR 65 ночью и в выходные у Taxi Mallorca 365. Ни один источник не публикует тариф по счётчику, с которым согласились бы два других.

Против Puerto Portals и STP Palma, для одного и того же владельца

Три юго-западных варианта делают разную работу, и владельцу обычно нужны два из них. Puerto Portals в десяти минутах восточнее это светская марина: от 639 до 701 места для лодок от 8 до 60 метров, бассейн, углублённый примерно до 4 метров против 7 метров в Port Adriano, и полностью опубликованный тариф, что становится реальным преимуществом, когда вы считаете бюджет сезона. Место 30 на 7,5 метра стоит там EUR 99 117 в год плюс 21 процент НДС по карте 2026 года или EUR 869 за ночь в высокий сезон. Port Adriano не называет ничего, поэтому сравнить эти два адреса нельзя, пока вы не спросите, а к этому моменту вы уже торгуетесь, а не выбираете.

STP Palma не борется за стоянку: туда уходит рефит. Там 162 500 квадратных метров технической территории, шесть травел-лифтов до 1 000 тонн и места для судов до 120 метров при осадке 7,5 метра, а это другой порядок возможностей, чем один лифт на 250 тонн. Практическое разделение такое. Примерно до 30 метров, и если речь про вечер, а не про воду под килем, Puerto Portals лучший адрес, и опубликованная цена делает планирование намного проще. Примерно между 30 и 40 метрами Port Adriano позволяет владельцу держать лодку и верфные работы в одном месте, что редкость. Свыше 40 метров лодка стоит в Port Adriano, потому что Puerto Portals её не примет, а тяжёлые работы всё равно происходят в Пальме.

Для кого: Владелец яхты от 30 до 80 метров, которому нужны глубокая вода, серьёзная верфь и приватность на юго-западе Майорки и который готов торговаться о цене вслепую, а не тот, кому нужны опубликованный тариф, городок в пешей доступности и адрес, который узнают все.