La marina de Lustica Bay se remplit alors que l'avantage fiscal du Montenegro touche a sa fin

Une marina bâtie pour des propriétaires qui évitaient autrefois le Monténégro

La marina de Lustica Bay, sur la péninsule de Lustica en face de la vieille ville de Kotor de l'autre côté de la baie, exploite aujourd'hui 115 places pour des yachts jusqu'à 45 mètres, selon la page d'accueil de la marina elle-même, avec 28 places supplémentaires prévues dans une phase de construction ultérieure. Le développement s'étend sur 1 700 acres et 3,5 miles de littoral, dont 90 pour cent restent préservés de façon permanente, et le village de la marina entoure l'hôtel cinq étoiles The Chedi Lustica Bay, un second hôtel de la marque Angsana, cinq plages privées et un sentier côtier de trois miles. Les opérations de quai se font sur le canal VHF 68, avec une sécurité surveillée 24 heures sur 24 et un personnel multilingue, la norme pour une marina qui rivalise pour la même clientèle que Porto Montenegro de l'autre côté de la baie.

MegayachtNews rapportait le 9 août 2026 que les propriétaires et invités de charter américains, historiquement une part plus faible de la clientèle du Monténégro que les Européens et les Russes, arrivent désormais en nombre croissant, attirés en partie par un cadre sur la baie de Kotor bien moins encombré que l'autre grande destination de l'Adriatique. Yotters rapportait le 7 août que les tarifs de charter pour les yachts de plus de 20 mètres en Adriatique ont grimpé de 26 pour cent cette année, tandis que la flotte qui répond à cette demande est restée de la même taille, et que la plus grande marina de Croatie ne peut pas accueillir un yacht de plus de 70 mètres - un goulot d'étranglement qui fait de la nouvelle capacité du Monténégro, et des places de Porto Montenegro jusqu'à 250 mètres juste derrière le promontoire, le débordement naturel.

Le calcul fiscal qui a vraiment bâti cette côte

Le Monténégro se situe hors du territoire douanier et TVA de l'UE, et c'est précisément ce fait qui constitue tout l'attrait. Le temps de charter passé dans les eaux monténégrines ne paie aucune TVA, contre 12 à 24 pour cent qu'un propriétaire paie dans la majeure partie de la Méditerranée de l'UE. Le carburant acheté dans trois marinas - Porto Montenegro, D-Marin Portonovi et Marina Bar - est vendu exonéré de TVA et d'accise à quiconque réserve via un agent local enregistré avec 24 heures de préavis, une économie que les guides du secteur situent entre 40 et 60 pour cent par rapport aux prix à la pompe européens. Importer un yacht dans le pays coûte un droit de douane fixe de 1,7 pour cent de la valeur en douane, et une fois entré, le Monténégro ne prélève aucun impôt annuel sur le patrimoine que représenterait le bateau lui-même.

L'avantage structurel le plus important est le temps. Un yacht sous pavillon hors UE qui navigue dans l'UE est limité à 18 mois sous le régime de l'admission temporaire, avant de devoir quitter les eaux de l'UE ou de faire face à la TVA à l'importation sur la valeur totale du bateau. Le Monténégro, hors de ce territoire douanier, n'impose aucune limite de ce type: un yacht sous pavillon étranger peut y mouiller indéfiniment. Le revers de la médaille est que l'avantage ne se transporte pas - passer du Monténégro à la Croatie fait devoir au yacht la TVA croate pour chaque jour passé dans les eaux croates, si bien qu'un itinéraire adriatique mixte doit être chiffré étape par étape, et non comme une seule zone fiscale.

Une fenêtre qui se referme: adhésion à l'UE d'ici 2028

Rien de tout cela n'est permanent. Podgorica vise à clôturer ses chapitres de négociation pour l'adhésion à l'UE d'ici fin 2026 et s'est fixé pour objectif une adhésion complète, Schengen inclus, vers 2028. Un alignement sur les règles de TVA et d'accises de l'UE à ce moment-là mettrait fin au carburant détaxé et à la flexibilité douanière qui constituent, selon la plupart des analyses du secteur, l'attrait économique principal du pays pour les propriétaires de yachts aujourd'hui - les mêmes avantages que cet article vient de détailler.

Le changement à plus court terme est déjà acté. Le Monténégro supprime l'entrée sans visa pour les ressortissants russes, ainsi que pour ceux du Bélarus, de Chine, d'Arabie saoudite et de Turquie, à compter du 1er novembre 2026, alignant sa politique de visas sur celle de l'UE dans le cadre du processus d'adhésion, selon des articles de The Moscow Times et d'autres médias fin juillet 2026. Les médias locaux qui ont couvert l'annonce ont dénombré environ 14 000 des 21 000 résidents russes enregistrés au Monténégro déjà partis du pays dès que le projet est devenu public - un changement rapide dans la clientèle qui a rempli les marinas du Monténégro pendant la dernière décennie, et l'une des raisons pour lesquelles le secteur courtise activement les Américains pour la remplacer.

Le parcours de golf, et ce qui arrive encore

L'autre grand attrait de Lustica Bay est un parcours de golf championship signé Gary Player Design, un parcours par 72 de 6 519 mètres sur 86 hectares, avec des trous situés entre 130 et 310 mètres d'altitude, si bien que, selon le promoteur, chaque trou offre une vue sur la mer. Player et Raphael Krucker, directeur général de Lustica Bay et d'Andermatt Swiss Alps, ont marqué le début des travaux le 21 août 2024; Player a qualifié le site d'extraordinaire et a dit que s'il devait avoir une maison sur un parcours de golf n'importe où dans le monde, ce serait celui-là. Trois trous, un practice, une académie de golf et un simulateur Trackman sont ouverts depuis le printemps 2025, le parcours ouvre complètement au public à partir du 1er avril 2026, une deuxième phase de neuf trous est attendue avant la fin de 2026, et les 18 trous complets ne sont pas attendus avant 2028 ou 2029.

La marina a elle aussi de la place pour grandir: les documents de Lustica Bay laissent entrevoir environ 176 places au total une fois les phases ultérieures achevées, même si aucune date n'est publiée pour cette extension, et le plafond de 45 mètres ne bouge pas. Tout ce qui est plus grand doit contourner le promontoire vers Porto Montenegro, que l'autorité portuaire du Monténégro accueille jusqu'à 250 mètres, ou vers D-Marin Portonovi un peu plus au nord.

Ce que cela coûte vraiment

Les indications publiées par Porto Montenegro pour les contrats de place annuels se situent environ entre 950 et plus de 1 550 euros par mètre de longueur hors tout et par an, si bien qu'une place de 20 mètres coûte de l'ordre de 19 000 à 31 000 euros par an selon l'emplacement du ponton; le transit journalier démarre autour de 55 euros en basse saison, calculé sur l'emprise du yacht plutôt que sur un tarif fixe à la longueur. Lustica Bay garde ses tarifs 2026 sur demande plutôt que de les publier, et le dernier repère public que les guides du secteur ont pu citer était d'environ 70 euros la nuit pour un yacht de 12 mètres en 2024 - un écart qu'il vaut la peine de connaître avant qu'un propriétaire n'appelle en s'attendant à une grille tarifaire.

Sous le tarif de place se trouvent des frais plus modestes, mais réellement publiés: la vignette nautique du Monténégro va d'environ 70 euros pour sept jours ou 300 euros par an pour un yacht à moteur privé de 10 mètres, jusqu'à environ 4 000 euros par an pour un yacht commercial de 20 mètres, plus une taxe de séjour séparée de 60 à 120 euros par an selon la longueur. Rapportés aux économies de TVA et de carburant décrites plus haut, ce sont des sommes négligeables - mais ce sont aussi les seuls coûts monténégrins qu'un propriétaire peut effectivement consulter avant d'appeler la marina.